Ihr Steuervorteil

Eine Denkmalschutzimmobilie ist eine lukrative, steuerlich begünstigte und inflationsgeschützte Anlage, welche in jeder Altersvorsorgestrategie enthalten sein sollte.

 

Den Erwerber, egal ob Eigennutzer oder Vermieter, einer denkmalgeschützten Immobilie unterstützt der Staat mit hohen steuerlichen Förderungen. Bei einer denkmalgeschützten Immobilie bilden dafür die Paragraphen 7i, 7h und 10f des Einkommensteuergesetzes die Rechtsgrundlage.

 

Der Gesetzgeber ermöglicht es, die förderungsfähigen Sanierungskosten welche bis zu 90 Prozent des Gesamtkaufpreises betragen können, binnen 12 Jahren für Vermieter bzw. 10 Jahren für Eigennutzer zu 100 Prozent als Werbungskosten auf ihrer Einkommensteuererklärung geltend zu machen. Besonders begünstigt wird dieser Vermögensaufbau noch dadurch, dass die „Steuersenkenden“ Werbungskosten sofort als Freibetrag geltend gemacht werden können. Dies führt zu einer sofortigen Nettolohnerhöhung, welche diesen Vermögensaufbau aus dem „BRUTTOGEHALT“ ermöglicht und damit entgegen allen anderen Anlagestrategien im Vorteil ist.

 

Die Aufteilung der Werbungskosten verteilen sich wie folgt: Als Kapitalanleger bzw. Vermieter können Sie in den ersten 8 Jahren jeweils 9% und in den darauf folgenden 4 Jahren jeweils 7% der Sanierungskosten als Werbungskosten von Ihrem zu versteuernden Einkommen absetzen. Als Grundlage hierfür dient die endgültige Denkmalschutzbescheinigung durch die untere Denkmalschutzbehörde, welche nach der Fertigstellung und Übergabe für den Eigentümer erstellt wird.

Bis zur endgültigen Erstellung dieser notwendigen Bescheinigung wird eine vorläufige Bescheinigung durch die zuständige Denkmalschutzbehörde mit einem Sicherheitsabschlag von ca. 10 Prozent erstellt.

 

Zusätzlich zu diesen Werbungskosten (Denkmal AfA) können weitere Verluste aus Vermietung und Verpachtung ebenfalls steuerlich geltend gemacht werden, wie bei jeder anderen Immobilie auch.

Hier gilt: die Differenz zwischen der tatsächlichen Jahresmiete und den jährlichen Kosten für Darlehenszinsen sowie der Gebühr für die Verwaltung Ihrer Wohneinheit sind als Werbungskosten abzugsfähig.

 

Doch damit ist die staatliche Begünstigung noch nicht zu Ende. Weiterhin ist es möglich die Anschaffungskosten des Altgebäudeanteils 40 bzw. 50 Jahre lang abzuschreiben. Es gelten auch hier die linearen Abschreibungsregeln, das heißt: "Das Immobilien die bis Baujahr 1924 entstanden sind 40 Jahre lang zu 2,5% abgeschrieben werden können und diejenigen, die ab 1925 erbaut wurden, können 50 Jahre lang mit 2% abgesetzt werden".

 

Diese Zahlenbeispiele verdeutlichen, dass es durchaus von Vorteil ist eine denkmalgeschützte Immobilie zu erwerben, da hier geringere Anschaffungskosten für Grundstück und Altgebäude gegenüber den Sanierungskosten stehen, welche den größten Teil des Kaufpreises und damit Ihrer steuerlichen Förderung ausmachen.

 

Liquiditätsberechnung

 

Einnahmen: Miete, Steuervorteil aus AfA § 7i, 10f , negativ Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (für Vermieter)

Ausgaben: Darlehenszinsen, Tilgung, Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklage

Summe: Ihr tatsächlicher Investitionsaufwand

 

Zur Verdeutlichung das Ganze nochmal als Musterberechnung

 

 

* Musterbeispielberechnung (vereinfacht)

 

 

 

Bei folgenden Annahmen im Rahmen der Investition „Denkmalschutzimmobilie“ :

 

 

+ Anleger* ledig, EUR 45.000,- zu versteuerndes Einkommen

 

+ Investitionsobjekt denkmalgeschützte Eigentumswohnung

 

+ Kaufpreis EUR 100.000,- / 70 m² Wohnfläche / Miete EUR 350,- im Monat ( EUR 4.200,-p.a.)

 

+ EUR 80.000,- steuerlich als Werbungskosten durch Investition über 12 Jahre absetzbar (§ 7h/7i EstG)

 

 

 

Im Anschaffungsjahr ergibt sich folgendes p.a.:

Steuerlast

 

zu versteuerndes Einkommen* vor Investition EUR 45.000,-    EUR 11.102,-

 

./.abzüglich Werbungskosten nach Investition EUR 9.000,-      EUR 7.802,-

__________________________________________________________________

zvE³ nach Investition EUR 36.000,- Steuervorteil p.a. = EUR 3.300,-²

 

 

 

in den folgenden 11 Wirtschaftjahren gestaltet sich die Einnahmen / Ausgabenrechnung p.a.:

 

 

 

Ausgaben: Einnahmen:

 

Zinskosten 5,50 % p.a. EUR 5.500,- Miete 70 m² p.a. EUR 4.200,-

Tilgungskosten 2,00 % p.a. EUR 2.000,- Steuervorteil² p.a. EUR 3.300,-

Verwaltung etc. 0,50 % p.a. EUR 500,- _____________________________ _____________________________________

Gesamtausgaben: EUR 8.000,- Gesamteinnahmen: EUR 7.500,-

 

 

 

Differenz 500,-€

500,- € / 12 Monate = 41,66 €

 

 

Das bedeutet einen Eigenaufwand in Höhe von: *EUR 41,66 monatlich

zum Erwerb einer hochwertig sanierten denkmalgeschützten Eigentumswohnung in guter Lage!

 

* (vereinfachte Musterbeispielrechnung, welche keine Anspruch auf Vollständigkeit erhebt und nur Möglichkeiten

darstellt! Hinsichtlich der steuerlichen Berücksichtigung kann eine abschließende Zusage durch uns nicht erfolgen, deshalb raten wir jedem Interessenten, diese Frage im Einzelfall durch einen steuerlichen Berater klären zu lassen!)

 

(³ = zu versteuerndes Einkommen)

 

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