Eine vereinfachte Musterbeispielberechnung

Bei folgenden Annahmen im Rahmen der Investition „Denkmalschutzimmobilie“

Nachfolgend möchten wie Ihnen anhand eines Beispieles Ihre enormen steuerlichen Vorteile darbringen.

• Anleger* ledig, EUR 45.000,- zu versteuerndes Einkommen 
• Investitionsobjekt denkmalgeschützte Eigentumswohnung  
• Kaufpreis EUR 100.000,- / 70 m² Wohnfläche / Miete EUR 350,- im Monat (EUR 4.200,-p.a.) 
• EUR 80.000,- (im Kaufpreis enthaltener Sanierungsanteil) steuerlich als Werbungskosten durch Investition über 12 Jahre absetzbar (§ 7h/7i EstG)  

Im Anschaffungsjahr ergibt sich folgendes

Steuerlast 
zu versteuerndes Einkommen* vor Investition EUR 45.000,-    EUR 11.102,- 
abzüglich Werbungskosten nach Investition EUR 9.000,-      EUR 7.802,-

ZVE³ nach Investition von EUR 36.000,- Steuervorteil p.a. = EUR 3.300,-

In den folgenden 11 Wirtschaftjahren gestaltet sich die Einnahmen / Ausgabenrechnung p.a. 

Ausgaben:

› Zinskosten 5,50 % p.a. EUR 5.500,-
› Tilgungskosten 3,00 % p.a. EUR 3.000,-
› Verwaltung etc. 0,50 % p.a. EUR 500,-

› Gesamtausgaben: EUR 9.000,-

Einnahmen:

› Miete 70 m²   p.a. EUR 4.200,-
› Steuervorteil² p.a. EUR 3.300,-

› Gesamteinnahmen: EUR 7.500,-

› Differenz: 1.500,-€

1.500,- € / 12 Monate = 125,00 € mtl. Aufwand 

Das bedeutet einen Eigenaufwand in Höhe von: *EUR 125,00 monatlich zum Erwerb einer hochwertig neu sanierten denkmalgeschützten Eigentumswohnung in guter Lage! 

*Hinweis und Empfehlung unseres Hauses. Der Abschluss eines zusätzlichen freiwilligen Sparplanes/Investment/Fonds/ etc.  in Höhe von 50,- bis 100,- Euro mtl. oder die Einbindung eines bereits bestehenden Sparplanes/ Lebensversicherung/ Fonds wird durch uns empfohlen. Damit kann über den Abschreibungszeitraum von 12 Jahren zusätzlich, außerhalb einer bestehenden Finanzierung, noch zusätzliches Kapital mit angespart werden als Sicherheit. Somit  ist eine Sondertilgung/Zwischentilgung zum Beispiel nach 10 Jahren also dem möglichen Ablauf der Zinsfestschreibung möglich oder zum Beispiel nach 12 Jahren, dem letzten Jahr der erhöhten Denkmalschutzabschreibung. Dies wird von uns mit berechnet und empfohlen sowie auch von vielen Kunden gewünscht um den Ertrag und Nutzen immer optimal zu gestalten. Die Möglichkeiten der Einbindung von KFW Mitteln(KFW – Co² Programm etc.) haben wir nicht beachtet, die Möglichkeit ist aber vorhanden. Hierzu lesen Sie bitte den weiter untenstehenden Text zur Information.

* (vereinfachte Musterbeispielrechnung, welche keine Anspruch auf Vollständigkeit erhebt und nur Möglichkeiten darstellt! Hinsichtlich der steuerlichen Berücksichtigung kann eine abschließende Zusage durch uns nicht erfolgen, deshalb raten wir jedem Interessenten, diese Frage im Einzelfall durch einen steuerlichen Berater klären zu lassen!)

*² Steuervorteil

Ist die Steuererstattung durch die Steuerbegünstigung gem. §7i ,10f,11b des Einkommensteuergesetzes(EstG)  über 8 Jahre mit 9 Prozent und 4 Jahre mit 7 Prozent  der bescheinigungsfähigen Sanierungskosten durch die Denkmalschutzbehörde. Diese bescheinigten Sanierungskosten, welche in den neuen Bundesländern bis zu 90 % des Gesamtkaufpreises ausmachen können, werden verteilt über 12 Jahre zu 100 Prozent als Werbungskosten geltend gemacht und so für den steuerpflichtigen Investor (Vermieter) steuermindernd wirksam. Gesetzliche Grundlage hierfür ist der  Paragraphen 7i , 10f und 11b des Einkommensteuergesetzes. In unserer vereinfachten Musterberechnung wurde mit einem zu versteuernden Jahreseinkommen von 45.000 Euro, Familienstand ledig, und einem bescheinigungsfähigen Sanierungsanteil /Aufwand von 80.000 Euro gerechnet, was einen Sanierungsanteil von 80 Prozent des Kaufpreises ausmacht. Der Sanierungsanteil muss durch die endgültige Denkmalschutzbescheinigung bestätigt sein und kann nicht als endgültige Grundlage im Vorfeld durch den Bauträger vertraglich rechtlich bindend angesetzt werden. Es handelt sich um eine auf Erfahrung beruhende und im Vorfeld mit der Denkmalschutzbehörde abgestimmten Maßnahmen und daraus resultierender Schätzung durch den Bauträger.  Dieser Schätzung muss sich die Denkmalschutzbehörde oder die zuständige Finanzbehörde nicht anschließen. Grundlage ist immer der nach Fertigstellung des Gebäudes durch die Denkmalschutzbehörde und der zuständigen Finanzbehörde erstellte Bescheid. Dieser kann unter Umständen bis  zu 3 Jahre nach Fertigstellung des Gebäudes, je nach Bundesland, dauern. Bis dahin wird ein vorläufiger Bescheid, nach Eingangsbestätigung aller Unterlagen durch den Bauträger an die Denkmalschutzbehörde, durch die zuständige Behörde erstellt. Von diesem Vorläufigen Bescheid können die Finanzbehörden einen Sicherheitsabschlag in Höhe von 10 Prozent durchführen, bis zur Erstellung des  endgültigen Bescheides gemäß § 7i, 10f, 11b des Einkommensteuergesetzes.

*³ entspricht angenommenes zu versteuerndes Jahreseinkommen, in diesem Fall 45.000 Euro.

Wir sind keine Steuerberater oder Lohnsteuerhilfeverein im Sinne des Steuerberatungsgesetzes § 1 - 7. Vielmehr möchten wir Ihnen als Dienstleister aufzeigen, welche Möglichkeiten Sie haben, Ihr Nettoeinkommen durch Senkung der Lohnsteuer bzw. der Einkommensteuer zu erhöhen. Unsere hohe Fachkompetenz und jahrelange Erfahrung in diesem Bereich konnten bisher viele zufriedene Kunden für sich nutzen, die uns Ihre Zufriedenheit durch Dankschreiben zum Ausdruck brachten (siehe Referenzen).